Kira Tespit Davası Nedir? Şartları Nelerdir? Ne Zaman Açılır?

KİRA TESPİT DAVALARI

Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanununun 344. ve 345. maddeleri içerisinde kendisine düzenleme alanı bulmuştur. Kira bedelinin tespiti davası, sadece konut ve çatılı işyeri kiraları için açılabilir. Dolaysıyla, bunun dışındaki ürün hasılat kiralarında bu dava açılamaz. Bu dava ancak ortada yazılı ya da sözlü  bir kira sözleşmesi bulunması ve davacının davayı ikame etmede hukuki yararı bulunması halinde açılabilecektir. Dava açıldıktan sonra yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.

Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?

Geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır. Kira sözleşmesinin yapımı adi yazılı, resmi veya başka herhangi bir şekil şartına tabi tutulmamıştır. Yani kira sözleşmesi sözlü olarak dahi yapılabilecektir. Fakat ispat açısından yazılı şekilde yapılmış olması davada işinizi kolaylaştıracaktır. 

Davayı açmada hukuki yarar bulunmalıdır. Davacının huzurdaki davayı açmasında hukuki bir yarar yoksa, dava hakim tarafından reddedilecektir.

Kira sözleşmesinde artırıma dair bir hüküm varsa 5 yıl geçmeden bu dava açılamaz. 

Kira Tespit Davası Öncesi Arabuluculuk Süreci Nasıl Olur? 

Kira tespit davası açılmadan önce Arabulucuk zorunlu hale getirilmiştir. Dava açılmadan önce yukarıdaki tüm şartlar sağlandığında dava açma süresi içerisinde arabulucuk kurumuna başvurulmalıdır.  Arabulucuya başvurulmaksızın dava açılması halinde dava usulden reddedilecektir.  

Kira Tespit Davası Açma Süresi (Ne Zaman Açılır?)

Kira tespit davası yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önceden açılmış olur ise mahkeme belirleyeceği kira bedelini yeni kira dönem başlangıcından itibaren olarak karar verebilecektir.

Yeni kira döneminden en az 30 gün önceden kira bedelinin arttırılacağına dair yazılı bildirimde bulunulur ve yeni kira dönemi içerisinde dava açılır ise kira bedeli, yeni kira dönemi başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Ancak bu koşulların olmaması halinde mahkeme, bir sonraki kira dönemi yılı için karar verebilecektir.

Kira Sözleşmesinde Artış Şartı Varsa ? 

Türk Borçlar Kanunun 345. Maddesinde ; “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. "Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. " şeklinde düzenleme mevcuttur. Bu düzenlemeye göre kira sözleşmesinde artış şartı varsa kira tespit davası ihtarname çekmeksizin her zaman açılabilmektedir. Açılan bu dava içinde bulunduğu dönemin başlangıcından itibaren hüküm ifade edecektir. 

Konuya İlişkin Yargıtay Kararı; 

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi  2017/11632 E., 2018/5902 K.

“İçtihat Metni”

“Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK.nun 345.maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır.Somut olayda; davacıların murisi … ile davalı arasında ilk olarak 02.01.1999 başlangıç tarihli beş yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığı hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözü geçen sözleşmenin hususi şartlar 5. Maddesinde “Her yıl kira artış oranı Bakanlığın açıkladığı oran nisbetinde olacaktır.” hükmü düzenlenmiştir. Yenilenen 02.01.2004 ve 02.01.2009 başlangıç tarihli beş yıl süreli kira sözleşmelerinde de artış yapılacağı kararlaştırılmış olup artış yapılacağına ilişkin hüküm nedeniyle TBK ‘nun 345/son maddesi gereğince kira dönemi sonuna kadar dava açılabileceğinden 03.07.2014 tarihinde açılan davada 02.01.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin artırılarak tespitinin istenmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Mahkemece işin esası incelenerek bir karar verilmesi gerekirken süresinde açılmadığından bahisle davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davacılar yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 28.05.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi."

Hakkaniyet İndirimi Nedir? 

Kira tespit davası hakkaniyet indirimi ile adından söz ettirmektedir. Şöyle ki;

Eski kiracıya yönelik indirim oranları belirlenir.

Ortalama %10 – 20 aralığında indirimin gerçekleşmesi sağlanır.

Yargıtay kararlarına göre eski kiracıya hakkaniyet indirimi yapılmaması bozma sebebidir.  

Kira Tespit Davası ve İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Aynı Anda Açılabilir mi?

Tahliye davası, kiracının belli nedenlerle kiraya verilen taşınmazdan tahliye edilmesine yönelik talebi içeren bir davadır. Yargıtayın yerleşmiş kararlarında, kira bedelinin tespiti ve tahliye davasının terditli dava olarak açılmasını hukuka aykırı bulmamış, onama kararı vermiştir. Tahliye davası devam ederken davacının kira tespit davası açmasında hukuki yararı vardır. Yargıtay konuyla ilgili vermiş olduğu kararında tahliye davası yanında kira tespit davasının da açılmasını ihtiyacın samimi olmadığı yönünde delil teşkil edemeyeceğini belirtmiştir. 

T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Esas: 2006/1602 Karar: 2006/3434 Tarih: 04.04.2006 

"Davacının kanuni hakkını kullanarak kira tespiti isteminde bulunması tahliye isteminin kabulüne engel oluşturmaz ve ihtiyacın samimi olmadığını göstermez. Yine kirada bulunan dükkanlardan yapılacak işe uygun olanının seçilerek tahliyesinin istenmesi mülkiyet hakkının kullanımının gereğidir ve davacının bu konuda seçimlik hakkı bulunmaktadır. Kaldı ki kiralananda halen aynı iş yapılmaktadır. Davalı hakkında daha önce açılan tahliye davasının reddine karar verilmesi işbu dava için kesin hüküm oluşturmaz. Uzun süredir işsiz olan ve kendisine ilişkin başkaca iş yeri bulunmayan davacının oğlunun toplanan delillere göre ihtiyaç iddiası kanıtlanmıştır. Bu halde mahkemece ihtiyacın samimi olmadığı, asıl amacın kira parasını artırmak olduğu düşüncesi ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Mahkemece tahliye isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı biçimde hüküm kurulması doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir."

Kira Tespit Davası Yargıtay Kararları;

Yeni Dönemin Başlangıcından En Geç 30 Gün Önceden Dava Açılması

Davacılar, murisleri ile 01.01.1985 tarihinde kira sözleşmesi düzenlenmiş, davalının son ödediği 1.000,00 TL bir kira bedeli emsal taşınmazlara göre kira bedelinin düşük kaldığı belirterek yeni dönem için kira parasının 7.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesi talebiyle dava açmıştır. Davalı ise davacının talep ettiği kira bedelinin fahiş olduğunu belirtmiş ve emsal inceleme yapılmasına karar verilmesi talep edilmiştir. Mahkeme tarafından açılan davanın kısmen kabulüne karar verilerek aylık net 3.600,00 TL olarak tespitine karar verilmiş, karara temyiz başvurusunda bulunulmuştur.

Dosya incelemesinde 1 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiği ve kira artış oranına dair hüküm konulmadığını, davacı sözleşmenin yenilendiği 01.01.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespiti talebi adına bu dönemin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından kiracıya artırımda bulunacağına dair yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekmektedir. Yeni dönem başlangıcı olarak 01.01.2016 tarihinde başladığı, bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine karar verilmesi yönünde davacıya sorularak, istenmesi halinde bir sonraki dönem için tespit kararı verilmesi aksi durumda davanın reddi yönünde karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir. Mahkeme yanılgılı değerlendirme ile karar verdiğinden bozma yönünde karar verilmiştir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5586 Esas, 2019/435 Karar)

Hak ve Nesafete Uygun Makul Kira Bedelinin Belirlenmesi

Davacı işyerine kiraya vermesi nedeniyle taraflar arasında kira sözleşmesi olduğunu, sözleşmenin 6. maddesinde kira süresinin 5 yıl olduğu ve 5 yıl uzatılacağı, 7. Maddesinde ise kira ücreti artışının ilk 3 yıl için 9.000 TL, şu anda kiranın 11.680 TL olduğu ve 3 yıl sonunda enflasyon oranında artış yapılacağı düzenlenmiştir. Kira başlangıcı 10.03.2008 olup emsal kira bedellerinden düşük olması nedeniyle 5 yıl sonrasına ilişkin kira belirlenmesi talep edilmiştir. Dava tarihi itibariyle kiranın 20.000 TL olarak tespiti yönünde karar verilmesini, davalı ise açılan davanın reddi yönünde karar verilmesini talep etmiştir. Mahkeme davanın kabulü yönünde karar vermiş, 12.449, 43 TL olarak tespitine karar vermiştir. İlgili karara karşılık davacı temyiz başvurusunda bulunmuştur.

Yargıtay, dosya incelemesinde 5 yıl sonrasına ilişkin kiranın belirlenmesi talep edildiğinden davalı kiracının tacir olup olmadığı nazara alınmadan tespiti istenilen dönemin hak ve nesafet dönemi olduğunu saptamıştır. Ayrıca mahkeme tarafından emsal kira bedeli araştırılmasının yapılması, kiraya etki edecek etkenlere göre hesap yapılması gerektiği ve belirlenen değer üzerinden hak ve nesafet indirimi yapılarak karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir. Mahkeme eksik araştırma ile hüküm kurmuş olduğundan bozma yönünde karar verilmiştir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8186 Esas, 2019/5897 Karar)

İşyeri Satın Alan Yeni Malikin Kira Bedelinin Belirlenmesi Talebi

Davacı yeni satın almış olduğu taşınmazda davalı 9 yıldır kiracı olduğunu ve taşınmazı satın alan yeni malik davacı satın aldığı tarihten itibaren kiranın kendisine ödenmesi gerektiğini ve ödeme bilgilerini noter üzerinden ihtarname ile göndermiştir. Davalı kiracı, davacının hesabına 1.598,07 TL ödeme yapmış, davacı yeni bir ihtarname göndererek kira bedelinin aylık 10.000 TL olarak ödenmesini talep etmiştir. Ancak davalı aylık ödemesine 1.598,07 TL üzerinden devam etmiştir. Bu nedenle davacı, şehir merkezinin işlek caddesinde bulunan ve metrekare olarak büyük olan taşınmazın kira bedelinin aylık 10.000 TL olarak tespit edilmesine karar verilmesini talebiyle dava açmıştır.

Davalı ise kira sözleşmelerinde eski malik ile kira sözleşmesi düzenlenirken 10 yıl süreli olarak imzalanmış, sözleşmede kira bedeli üzerinden enflasyon oranında artış gerçekleştirileceğinin kararlaştırıldığı savunmasıyla davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Mahkeme tarafından davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, aylık kira brüt 7.630,00 TL kira bedelinin belirlenmesi olarak tespitine karar verilmiştir. Davalı vekili tarafından temyiz talebinde bulunmuştur.

Yargıtay dosya incelemesinde, kira sözleşmesinin 01/03/2005 tarihinde önceki malik ile imzalanmış, sözleşme süre bitimi 10 yıl olması nedeniyle 01/03/2015’tir. Taraflar sözleşme imzalarken sözleşme maddelerine mutabık kalmış, her yıl kira bedeline enflasyon oranında artış yapılacağı kararlaştırılmıştır. Davacının kira bedelinin tespitini istediği dönem, önceki malik ile imzalanan sözleşmeye dayalıdır. Kira bedelinin hak ve nesafet ilkeleri gereği, tespitinin mümkün olmadığı tartışmasızdır. Sözleşmeye bağlılık ilkesi gereği davanın talebinin reddi yönünde karar verilmesi gerekirken kabul kararı doğru bulunmamıştır. Temyiz itirazları kabul edilerek bozma yönünde karar verilmiştir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/13828 Esas, 2015/2161 Karar)

Görüleceği üzere kira tespit davalarında kiranın ne zamandan itibaren artırılabileceğine ilişkin davanın açıldığı tarih, dava açılmadan önce ihtarname gönderme şartı olup olmadığına ilişkin hususlar bunun yanında arabulucuğa başvurma tarihi ve arabulucuk süreci oldukça önemlidir. Bu nedenle kira hukuku konusunda uzman bir kira avukatından yardım alınması hem ekonomik anlamda  hem de  zaman kaybetmeme anlamında önem arz etmektedir.