ÖN ALIM(ŞUFA) DAVASI NEDİR?

 Şufa Hakkı (Önalım) Ne Demek?

Ön alım hakkı, paylı mülkiyette paydaşlardan birisinin payını kısmen veya tamamen 3. kişiye satması halinde, diğer paydaşlara satılan payı 3. kişiden yeniden satın almayı tanıyan bir haktır. Bu hak ancak dava yoluyla kullanılabilir. Paydaşlar pay değerine bakılmaksızın önalım hakkını eşit oranda kullanırlar.

Payı kısmen veya tamamen satan paydaş veya alan kişi, noter aracılığıyla paydaşlara satışı bildirmesi yasa gereği zorunludur.

Satılan pay adına önalım hakkı talebiyle açılan dava birden fazla paydaş tarafından açılmış ise mahkeme hüküm vermeden önce dosyaların birleştirilmesi yönünde karar vererek hüküm kurmalıdır. Paydaşlara önalım hakkı yasa gereği tanınmıştır.

Önalım hakkı kural olarak paylı mülkiyetli taşınmazlarda kullanılabilir. Elbirliği halinde mülkiyette önalım hakkı kullanılamaz. Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda hissedarlar hissesini de bireysel olarak satamayacağından önalım hakkının olması düşünülemez.

Ön alım Hakkını Kimler Kullanabilir?

Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde kimlerin kullanabileceği düzenlenmiştir: Önalım hakkı sahibi, paylı mülkiyette paydaşın taşınmaz üzerinde payını tamamen veya kısmen 3. kişiye satması halinde diğer paydaşlardır.

Ön Alım  Hakkından Feragat Etmek Mümkün Mü?

Ön alım hakkından feragat etmek mümkündür; ancak belli koşulları bulunmaktadır. Kanuni düzenleme gereği ön alım hakkından satış öncesinde, satış sırasında veya sonrasında önalım hakkından feragat edilebilir. Önalım hakkında feragat resmi şekilde noterden yapılmalı ve tapu siciline şerh edilmelidir.

Ön Alım Davası Ne Zaman Açılır? (Şufa Hakkı Süresi Kaç Yıl?)

Ön alım  davasında, hak düşürücü süre öngörülmüştür. Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesinin son fıkrasında davanın ne zaman açılabileceğine dair hüküm düzenlenmiştir: satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden 3 ay ve herhalde satışın üzerinden 2 yıl geçmekle düşecektir. Ancak hak düşürücü sürenin başlaması için alıcı veya satıcının diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirimde bulunması gerekmektedir, öğrenme yeterli değildir.

Üç aylık kısa sürenin başlaması için noterden gönderilen ihtarnamenin eksiksiz olarak düzenlenerek gönderilmesi gerekmektedir. Yargıtay kararlarına göre gönderilen ihtarnamede payın kimden alındığı ne kadara alındığı yazılmalıdır. Bu hususlar gözetilmeden gönderilen ihtarname hüküm ve sonuç doğurmaz. Bu durumda azami süre olan iki sene dikkate alınarak dava açılabilecektir.

Konuya İlişkin Yargıtay Kararı;

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2016/15270 E,2020/2773 K.

 “Somut olaya gelince; davalı tarafından davacıya gönderilen Gebze 1. Noterliğinin 30.10.2014 tarihli ihtarnamesinin incelenmesinde; davalının, 2397 ada 5 parsel sayılı taşınmazın 449 m2'lik kısmını 25.09.2013 tarihinde satın aldığını, satın aldığı tarihten beri davacının bu kısmı hiçbir bedel ödemeden kullandığını belirterek tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içerisinde bu kısmı tahliye etmesini ve ecrimisil ödemesini talep ettiği görülmektedir. Her ne kadar pay satın alımından bahsedilmiş ise de bu payın oranının, hangi bedelle ve kimden satın alındığının belirtilmediği, dolayısıyla gerekli şekil şartlarını içermediği anlaşıldığından bu ihtarname geçerli değildir. O halde mahkemece, davanın esasına girilerek, gerekli inceleme ve araştırma yapıldıktan sonra oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, ihtarnamenin tebliğ tarihinden itibaren üç aylık süre içerisinde dava açılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş; bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir.”

Önalım Hakkı Ne Zaman Düşer?

Sözleşmeden doğan önalım hakkı tapuya şerh edilme tarihinden itibaren 10 yıl sonrasında geçerliliğini yitirmektedir. Yasal önalım hakkı, noter aracılığıyla satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay, her halde 2 yıl sonrasında düşecektir.

Ön Alım Hakkı Hangi Hallerde Kullanılamaz?

> Pay satışı, paydaşlar arasında gerçekleşmiş ise önalım hakkı kullanılamayacaktır. Önalım hakkı payın paydaşlar haricinde 3. kişiye satılması halinde kullanılır.

> Bağışlama olması halinde önalım hakkı kullanılamaz. Örneğin; paydaşlardan birisi payını bağışlama niteliğinde bir bedel almaksızın oğluna devretmiş ise diğer paydaşlar önalım hakkı kullanılamayacaktır.

> Paydaşlar arasında fiili taksim yapılmış ise (paydaşlar arasında paylar fiilen taksim edilmiş ve paydaşlar belirlenen yerlere göre kullanıyor ise),

> Elbirliği mülkiyete bağlı taşınmazlarda da önalım hakkı kullanılamayacaktır. Elbirliği mülkiyet çoğunlukla miras yoluyla elde edilen, paylara bölünemeyen mülkiyettir.

> Trampa (bir malın mal veya hak ile değiştirilmesi), hibe veya takas halinde,

> Ölüme bağlı tasarruf (mirasbırakanın ölümü sonrasında yerine getirilmesini istediği son arzuları) halinde,

> Satış hile, yanılma veya gabin (aşırı yararlanma)le fesih olması halinde,

> Şirkete sermaye olarak pay konulmuşsa,

> Cebri arttırmayla (icra yoluyla gerçekleştirilen satışlar gibi) yapılan satışlarda,

> Önalım hakkından paydaş feragat etmişse,

> Tüm paydaşlar payını 3. kişiye devretmişse,

> Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesi halinde önalım hakkı kullanılamayacaktır.

Ön Alım Davası Fiili Taksim Ne Demek?

Fiili taksim, paydaşların taşınmazın paylarına ilişkin kendi aralarında taksim edip her bir paydaşın fiili taksime uygun bir şekille kullanmasıdır. Paydaşlardan biri kendi kullandığı alana denk gelecek şekilde payını satar ve davacı bu payda zamanında hak iddia etmemiş ancak satışı sonrası hak sahibi olduğunu iddia ederse TMK madde 2’deki dürüst davranma kuralı ile uyuşmayacaktır. Yargıtay içtihatlarına göre fiili taksimin söz konusu olabilmesi için 3 şart bulunmaktadır:

> Yasal önalım hakkına konu payın bulunduğu taşınmazın varlığı,

> Paydaşlarca kendi aralarında taşınmazın taksim edilmesi,

> Paydaşın taksime göre her bir kısmını kullanmasıdır. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 28.02.2018 tarih 2017/1761 Esas, 2018/4017 Karar)

Fiili taksimde bulunulup bulunmadığı taraf delilleri veya bilirkişinin raporuna göre araştırılıp tespit edilecektir.

Fiili taksim iddiası, davanın her aşamasında ileri sürülebilecektir. Mahkeme tarafından bu durumun kendiliğinden nazara alması gerekmektedir. (Kötü niyet iddiası davanın her aşamasında ileri sürülebilir- 14.02.1951 tarih 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı)

Ön Alım Dava Değeri, Harç Hesaplama

Ön alım davası açarken dilekçede mutlaka dava değeri belirtilmelidir, dava değeri ise tapuda payın satımında gösterilen bedel olarak gösterilecektir.

Önalım hakkı davasında harç, nisbi harca tabidir, bu nedenle dava değeri olarak gösterilen bedel üzerinden harç hesaplanacaktır.

Ön Alım Davasında Tanık Dinlenmesi

Ön alım  davasında, delil olarak tanık ismi verilebilmektedir. Tanık mahkeme huzurunda taşınmazın satış bedeline dair beyanda bulunacaktır. Mahkeme hüküm kurarken tüm delilleri değerlendirecek ve tanık delilindeki beyanları hükümde esas alma ihtimali bulunmaktadır.

Ön Alım Davası Devam Ederken Pay 3. Kişiye Satılır İse Ne Olacaktır?

Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde ön alım hakkının, payı satın alana karşı açılacağı belirtilmiştir. Dava, önalım hakkına dair olduğundan ve tapu kaydının iptali talebi içerdiğinden tapuda son kayıtlı olan kişi aleyhine açılmalıdır. Ancak dava devam ederken davalı, başka bir kişiye satar ise dava 3. kişiye yönlendirilebilir veya eski mülkiyet sahibi aleyhine tazminata dönüştürebilir. Tazminat miktarı hesaplanırken mahkeme, satış bedellerini dikkate alacaktır. Kararda, tazminat miktarı payın ilk satışı ile ikinci satışı arasındaki fark olarak belirlenecektir.

Tazminata dönüşmesi halinde mahkeme, davacıdan taşınmaz satış bedeli ve tapu masraflarının depo edilmesini talep etmeyecektir.

Ön Alım Bedeli Ne Demek?

Önalım hakkına sahip olan paydaş, satıcının payını sattığı tapuda belirtilen  bedel mukabilinde almak adına ALICIYA önalım hakkını kullanma talebiyle dava açmaktadır. Ön alım hakkına sahip olan davacı, davaya konu olan taşınmazın payının bedeli mukabilinde kendi adına tescil isteme hakkı bulunmaktadır. Önalım hakkı için açılan davada, hak sahibine tescil kararı vermeden önce tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcının tapu giderleri, harç ve masraflarını nakden yatırması için süre verecektir.

Ancak söz konusu pay, satıcı tarafından tapuda bedel harç masrafından kaçınmak için düşük gösterilmişse veya diğer paydaşların önalım hakkını kullanmasının önüne geçmek amacıyla yüksek gösterilmiş ise davacı tarafından muvazaa iddiasında bulunabilecektir. Muvazaa iddiası ispatlanır ise   mahkeme tarafından payın bedelinin tespiti amacıyla bilirkişi görevlendirilmesi gerçekleştirilecek ve bilirkişinin tespit ettiği bedel üzerinden ön alım bedeli belirlenecektir.

Ön Alım Davasında Görevli Mahkeme 

Ön alım davası malvarlığı hakkına ilişkin bir davadır. Bu düzenleme çerçevesinde görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Ön Alım Davasında Yetkili Mahkeme

Ön alım davasında taşınmazın bulunduğu yer  Asliye Hukuk Mahkemesi kesin yetkilidir. Bu davalar birden fazla taşınmaza ilişkinse taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da dava açılabilir.

Ön alım davaları uzmanlık gerektiren davalardandır. Bu davaları açarken uzman bir Avukattan yardım alınması hak kaybına uğranmaması adına önem teşkil etmektedir.